- Đây là một bước khá quan trọng, nhất là đối với một đất nước phương Đông ảnh hưởng nhiều bởi văn hoá của dân tộc ta qua suốt mấy nghìn năm lịch sử, là cái nôi của nghệ thuật phong thuỷ. Một khu đất đẹp, đúng hướng, rất có tác dụng trong việc nâng cao giá trị sống, tăng cường tuổi thọ.
- Trong phong thuỷ, người ta quan niệm "Trạch mệnh phải tương phối". Trạch ở đây là đất, mệnh là người, trạch mệnh tương phối nghĩa là đất và người phải hoà hợp với nhau, không xung khắc. Trong trạch có hai loại là Đông tứ trạch và Tây tứ trạch. Người cũng gồm hai nhóm là Đông tứ mệnh và Tây tứ mệnh. Quan niệm phong thuỷ cho rằng, người Đông tứ mệnh thích hợp ở khu đất Đông tứ trạch và ngược lại, người Tây tứ mệnh thì thích hợp ở khu đất Tây tứ trạch. Mệnh của người phụ thuộc vào tuổi, trạch của đất phụ thuộc vào hướng.
- Trong phong thuỷ, người ta cũng quan trọng về hình thế đất. Khu đất phải nằm ở vị trí đẹp, bằng phẳng, phía tả là thanh long, hữu là bạch hổ, lưng phải "tựa sơn", mặt phải "hướng thuỷ". Đất phải nở hậu (chiều rộng đất phía sau to hơn phía trước). Phía trước mặt không nên có cột điện, cây, hay con đường cắm thẳng vào khu đất, cũng không tốt. Các quy định này thực tế khá phong phú, nên cần có một chuyên gia đến xem và hướng dẫn cụ thể mới có thể lựa chọn chính xác được.
- Ngoài yếu tố phong thuỷ, việc mua đất còn cần cân nhắc đến nhiều yếu tố nữa: khu đất nên ở trong khu vực có dân trí cao, điện nước đầy đủ, đường rộng hè thoáng, ô-tô có thể vào được, ... Và yếu tố quan trọng nhất là giá đất phải hợp lý.
- Một yếu tố nữa cũng không kém phần quan trọng là các yếu tố pháp lý. Cần thận trọng không mua phải khu đất nằm trong diện quy hoạch giải toả. Tốt nhất nên mua đất đã có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hợp pháp để tránh tranh chấp, và dễ dàng hơn cho việc giải phóng đền bù nếu xảy ra. Khi mua đất, cần thận trọng trong các vấn đề liên quan đến hợp đồng mua đất: hợp đồng cần có chữ ký xác nhận của cả chồng lẫn vợ (bên bán) để tránh tranh chấp về tài sản sau này, hợp đồng phải có xác nhận của cơ quan công chứng nhà nước, ...
- Một vấn đề nữa là các khu đất nằm trên các khu vực ao hồ lấp, địa chất nền đất yếu. Khi mua đất, chủ nhà thường không để ý tìm hiểu kỹ về vấn đề này. Việc địa chất nền đất yếu dẫn đến rất tốn kém về chi phí gia cố nền đất. Chi phí ép cọc bê tông cốt thép (là biện pháp gia cố phổ biến nhất hiện nay) thường phải từ 60.000.000đồng - 150.000.000 đồng.
- Qúy khách hàng đặc biệt lưu ý điều sau đây: Hiện nay có không ít dự án phân lô bán nền đất biệt thự, nền đất nhà phố mà trong đó các chủ dự án bắt buộc qúy khách hàng (người đi mua đất) phải ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công xây dựng với công ty thiết kế và thi công do chủ dự án chỉ định sẵn . Chủ dự án và công ty thiết kế + thi công xây dựng áp phe nhau. Vì vậy khi ký Hợp đồng thiết kế và hợp đồng thi công qúy khách hàng phải mất đi từ 10% - 15% giá trị công trình cho các phi vụ ấy ( đây là cung cách làm ăn tiêu cực và độc quyền ) và còn tồi tệ hơn là nhà thầu chính bán cái cho thầu phụ và ăn chặn 10% - 15% giá trị hợp đồng dẫn đến công trình kém chất lượng và không bảo đảm tiến độ và Quý khách hàng phải mất 02 khoảng hết sức vô lý trên từ 20% - 30% giá trị công trình.
Để tránh những việc làm có hại nêu trên cho khách hàng. Công ty xin góp ý với quý khách hàng khi mua đất nền phải yêu cầu chủ dự án ghi rõ ràng vào điều khoản hợp đồng là bên mua có quyền chọn lựa những công ty mà mình tin cậy để thiết kế , thi công cho ngôi nhà của mình được chất lượng hoàn hảo hơn , có giá cả hợp lý.
Bước 2: Chuẩn bị các thủ tục pháp lý
Để được phép xây dựng, phải đảm bảo đủ các điều kiện: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Các thủ tục hành chính, pháp lý để thực hiện việc xây dựng trên thực tế là khá phức tạp. Chủ nhà có thể nhờ một đơn vị chuyên trách thực hiện giùm để làm giảm thiểu thời gian chờ đợi.
- Thực tế thì việc xin cấp giấy phép xây dựng cần phải có một bộ hồ sơ thiết kế xin phép xây dựng của một đơn vị có tư cách pháp nhân và có chứng chỉ hành nghề tư vấn thiết kế công trình. Chủ nhà không thể tự chuẩn bị được bộ hồ sơ này, mà phải có nhà tư vấn thiết kế xây dựng hợp pháp chuẩn bị giùm. Xin xem thêm ở bước 3 dưới đây.
- Đối với nhà xây trên 3 tầng và diện tích xây dựng trên 300m2, nên tổ chức khảo sát địa chất công trình trước khi thi công với mục đích là thu thập tài liệu về các lớp đất, các đặc trưng kết cấu để làm cơ sở tính toán cấu tạo móng cho phù hợp và lựa chọn các biện pháp thi công. Việc khảo sát địa chất công trình được thực hiện thông qua quy trình khoan thăm dò. Đơn vị chuyên môn sẽ sử dụng máy khoan thăm dò khoan sâu vào lòng đất, khoảng từ 12-20m, sau đó tiến hành các thủ tục cần thiết như tạo mẫu thử, nén thử, ... rồi lập ra một bộ hồ sơ khảo sát nền đất hiện trạng. Bộ hồ sơ này là cơ sở quan trọng để các đơn vị tư vấn thiết kế xây dựng tính toán chính xác được hệ khung kết cấu của căn nhà.
Bước 3: Chọn nhà tư vấn thiết kế xây dựng
Không có một nhà tư vấn thiết kế xây dựng, chủ nhà thực tế vẫn có thể xây được nhà. Ngay cả việc chuẩn bị hồ sơ xin phép xây dựng ở bước 2 cũng có thể thuê một đơn vị tư vấn để lập. Tuy nhiên, vai trò của một nhà tư vấn đối với một công trình xây dựng thì nhiều hơn thế.
- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng , đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường )cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Trước tiên, họ sẽ có một mặt bằng cơ cấu toàn bộ nhà được tổ chức chặt chẽ và mạch lạc, phù hợp với công năng và yêu cầu sử dụng của tất cả các thành viên trong gia đình. Mặt bằng đó sẽ tận dụng được tối đa diện tích để ở, sinh hoạt, giao thông đi lại, có các giếng trời, khoảng thông tầng để lấy ánh sáng và thông thoáng cho các khu vực bí, thiếu sáng. Mặt bằng đó sẽ tạo ra các không gian ở rộng rãi, vuông vắn, biến các khoảng lồi lõm, xấu xí của tường, cột thành các khoảng âm tường để tủ quần áo, tủ đồ, tủ trang trí một cách hợp lý. Mặt bằng đó được đan xen vào những khoảng xanh của cây cảnh, làm mềm mại hơn các đường nét kiến trúc khô khan,...
- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng , đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường ) cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì? Họ còn được một hình thức mặt ngoài nhà đẹp, độc đáo, phù hợp với sở thích và yêu cầu cá nhân, phù hợp với cảnh quan môi trường đô thị xung quanh, phù hợp với những công nghệ về xây dựng và vật liệu xây dựng tiên tiến nhất, khẳng định được phong cách của riêng chủ nhà.
- Thuê một nhà tư vấn thiết kế ( với điều kiện là nhà tư vấn thiết kế giỏi có nhiều năm kinh nghiệm ở văn phòng , đặc biệt kinh nghiệm thực tế ngòai công trường ) cho căn nhà của mình, chủ nhà được gì ? Ngay từ khi ngôi nhà chưa thành hình, họ đã có thể nhìn thấy bằng trực giác, cảm nhận được không gian của căn nhà để có những điều chỉnh thích hợp, tránh những sai sót, khó chịu khi ngôi nhà đã thực sự được xây dựng nên, và rất khó để thay đổi những điểm không phù hợp đó. Chủ nhà còn có thể biết và dự toán được về giá thành của toàn bộ căn nhà, từ tổng thể đến từng chi tiết nhỏ, để điều chỉnh các chủng loại vật liệu sao cho phù hợp, tránh việc phát sinh quá nhiều chi phí trong quá trình xây dựng , đảm bảo đúng tiến độ .
- Ngoài ra, đến với một số đơn vị tư vấn có nghiên cứu về phong thuỷ, chủ nhà còn được tính toán các không gian, bố trí cửa, cầu thang , vị trí bếp , hướng bếp và các đồ đạc hợp với phong thuỷ, để khi ở trong nhà cảm thấy yên tâm, thoải mái, công việc làm ăn gặp nhiều may mắn , là đòn bẩy cho sự nghiệp và sức khoẻ.
- Khi có ý định xây nhà, chủ nhà nên cung cấp cho người thiết kế những thông tin tóm tắt về gia đình, về mảnh đất và nhu cầu sở thích sử dụng của các thành viên trong gia đình như cần xây nhà mấy tầng, có gara xe hơi hay không , phòng khách diện tích bao nhiêu, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp hay không và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?, các phòng ngủ có toilette riêng hay chung ... Bảng liệt kê càng chi tiết tỉ mỉ, người thiết kế càng có cơ sở để hình dung ra điều kiện sinh hoạt của chủ nhà để từ đó dẫn đến giải pháp thiết kế phù hợp.
- Về việc thiết kế nội thất trong căn nhà (bao gồm việc thiết kế trang trí trần, tường, sàn, thiết kế ánh sáng, thiết kế mẫu và kiểu dáng đồ đạc, ...) thực tế chưa cần thiết ngay ở giai đoạn này, nhưng nếu bắt đầu ngay việc thiết kế sớm có thể giúp căn nhà hoàn thiện hơn. Vì nếu sau khi xây dựng xong phần thô căn nhà mới bắt đầu thiết kế nội thất, chuyên gia nội thất cho rằng cần phải phá bỏ mảng tường này, xây thêm mảng tường kia, ... khi đó chi phí để thay đổi sẽ tốn kém nhiều hơn và kéo dài thời gian thi công .
- Hiện nay có nhiều công ty thiết kế sau khi ký hợp đồng với khách hàng xong , họ không trực tiếp thiết kế mà khóan lại ( bán thầu thiết kế ) cho một nhóm thiết kế nhỏ khác ( gọi là B phẩy ) , họ giữ lại 40% đến 60% giá trị hợp đồng . Như vậy bên nhận lại ( B phẩy ) chỉ còn 40% - 60% giá trị hợp đồng và B phẩy thường là các KTS mới ra trường , Kỹ Sư mới ra trường( chưa có kinh nghiệm ) , thậm chí là các sinh viên đang học việc thực hiện . Vì vậy chất lượng thiết kế kém , nhiều thiếu sót , không thực tế và khi đem ra thi công sẽ không hợp lý nhiều điều và việc đập đi để sửa lại là điều tất nhiên . Khi điều này xảy ra , quý khách là người chịu thiệt thòi nhất : thẩm mỹ kém , chất lượng kém , kéo dài thời gian thi công và kinh phí tăng lên nhiều , hiệu quả sử dụng kém . Khi bán thầu thiết kế , thì bên B phẩy nhận được tiền thù lao ít ỏi cộng với năng lực yếu , chưa có kinh nghiệm nên thời gian thiết kế kéo dài lên gấp đôi , từ 03 tháng - 05 tháng cho việc thiết kế một căn nhà phố hay biệt thự.
*** Một thiết kế có chất lượng hoàn hảo cần các yếu tố sau đây :
* Công ty thiết kế : Phải trực tiếp thiết kế ( không bán thầu thiết kế ), Kiến trúc sư và kỹ sư xây dựng phải có nhiều năm kinh nghiệm thiết kế ở văn phòng và nhiều năm đi thi công ngòai công trình , có đạo đức nghề nghiệp tốt .
* Phần kiến trúc: Thiết kế bên ngoài đẹp, đặc biệt mặt tiền phải đẹp và phù hợp với cảnh quan xung quanh, bố trí mặt bằng các tầng hợp lý , thông thoáng gió, ánh sáng tự nhiên được khai thác một cách triệt để, đưa ánh sáng tự nhiên đến tất cả các phòng. Trần và tường cần thiết kế chi tiết tạo các ô trang trí, đồng thời lấp các phần cột bê tông nhô ra khỏi tường , trong trần cần thể hiện một số đèn trang trí, màu sắc các tường, trần, thiết kế hệ thống thóat hơi nhà bếp. Cần thiết chú ý phong thủy: Hướng bếp, vị trí đặt bếp, hướng cầu thang, số bậc cầu thang cho mỗi tầng nằm trong cung Sinh ( 4N + 1 ) hoặc Lão (4N +2) trong đó N thuộc tập hợp các số tự nhiên , …
* Phần kết cấu: Trước khi thiết kế các Kỹ Sư phải biết rõ địa chất ở địa điểm cần xây dựng nhằm thiết kế móng cho phù hợp ( Nếu không nắm rõ địa chất có thể dẫn đến móng không đảm bảo chịu lực hoặc có thể dẫn đến sự lãng phí lớn cho chủ đầu tư ). Phải đảm bảo vững chắc cho toàn công trình gồm móng, đà kiềng, cột , dầm, sàn, giằng, tường ,… Hiện nay có một số kỹ sư kết cấu còn yếu, chưa am hiểu về kiến trúc nên bố trí đà, cột nhô ra khỏi tường rất nhiều làm chật hẹp bên trong nhà, mất diện tích, lấn chiếm không gian, mất thẩm mỹ. Vì vậy thiết kế kết cấu cần thiết bảo đảm chịu lực tốt đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ.
* Phần hệ thống điện: Cần thiết kế các ống bọc và dây cáp điện có chất lượng tốt , cần chú ý mỗi phòng có bao nhiêu ổ cắm, bao nhiêu đèn, máy lạnh ,… để thiết kế dây đủ tiết diện, không bị quá tải. Đường dây chính từ đồng hồ vào phải là cáp có tiết diện lớn. Nên thiết kế có dây tiếp đất , nên thiết kế cầu dao chống giật cho mỗi tầng . Và cũng nên thiết kế vị trí đặt máy phát điện dự phòng và đường dây đi kèm .
* Phần hệ thống ống nhựa cấp thoát nước: Cần thiết kế các ống lọai tốt (có tuổi thọ cao). Hiện nay có một số công ty thiết kế đường ống thoát nước nằm ngay trong cột. Đây là một lỗi hết sức nghiêm trọng, bởi vì ống nhựa thoát nước nằm trong cột sẽ làm giảm yếu tiết diện bê tông cột làm giảm khả năng chịu lực, chưa kể trong quá trình thi công ống nước có thể bị nứt làm nước thấm ra dẫn đến mục sắt cột, nguy hiểm cho công trình. Sau thời gian sử dụng, ống nước sẽ bị lão hóa và nước xì ra cột gây tác hại lớn cho công trình. Các ống nhựa thoát nước ra hố ga cần có con thỏ giữ nước, nhằm không cho mùi hôi từ cống rãnh theo vào nhà.
* Phần hệ thống viễn thông: Đường dây cáp truyền hình, ADSL hoặc WiFi, Dây điện thoại, camera quan sát, chuông cửa màn hình,… cần thể hiện rõ trong thiết kế.
* Phần chống sét : Nếu công trình của quý khách cao hơn hoặc bằng công trình sát bên cạnh , cần thiết phải thiết kế hệ thống chống sét , bao gồm kim thu sét ( kim thu sét có bán kính thu sét 51m , 41m , 20m , 10m ,...), dây cáp đồng dẫn từ kim thu sét xuống các cọc tiếp địa và đi sâu vào lòng đất .
* Phòng cháy chữa cháy và báo cháy nếu cần. Phần này thường dùng cho công trình khách sạn, nhà hàng, văn phòng, nhà xưởng,…
Để hoàn thành tốt một thiết kế hoàn hảo nêu trên thì những người thực hiện phải là các Kiến Trúc Sư giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế và các Kỹ Sư xây dựng giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường.
Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ xây dựng, lựa chọn nhà thầu xây dựng
- Thực hiện xong bước 3, chủ nhà đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thứ 4 này. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ nhà có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.
- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng nhà ở tư nhân hiện tại là rất nhiều. Đối với phần lớn chủ nhà, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà.
Nhà thầu tốt là nhà thầu : Chủ thầu phải tốt nghiệp Đại học chuyên ngành xây dựng ( ví dụ khoa xây dựng _ Đại học Bách Khoa ) , có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngòai công trường , chuyên sâu lĩnh vực xây dựng , đội ngũ chỉ huy công trình giỏi , có tinh thần trách nhiệm cao , đội thợ có tay nghề cao , thiết bị thi công đầy đủ , trực tiếp thi công ( không giao lại cho thầu phụ ) , giá cả hợp lý , an tòan lao động , đúng tiến độ và đặc biệt là hạn chế tối đa phát sinh . Ban Giám đốc công ty thường xuyên kiểm tra công trình , động viên cán bộ và công nhân làm việc tốt , an tòan lao động ,...
Chủ thầu được chọn phải là nhà thầu tốt .
Nhà thầu tốt có rất nhiều kinh nghiệm và năng lực tốt để góp ý chủ đầu tư cho căn nhà đẹp và bền hơn .
Hiện nay có rất nhiều công ty xây dựng chỉ nhận công trình xong rồi bán lại cho thầu phụ ( thầu chính giữ lại 12% - 20% giá trị hợp đồng , thầu phụ chỉ còn 80% - 88% giá trị hợp đồng ) và điều này làm công trình kém chất lượng , chậm tiến độ và thầu phụ sẽ phát sinh nhiều để bù vào phần chênh lệch mà thầu chính đã ăn chặn . Thậm chí nhà thầu chính giam tiền của thầu phụ nên thầu phụ không có điều kiện thi công làm công trình dở dang , ... Rất nhiều trường hợp cán bộ giám sát của nhà thầu chính vòi vĩnh tiền thầu phụ ( thường 1% - 2% giá trị công trình ) làm công trình càng tồi tệ hơn ,... Có một số trường hợp nhà thầu phụ còn bán công trình lại cho đội thợ khác , thường gọi là B" ( B hai phẩy ) . Chủ đầu tư mà rơi vào các trường hợp này được coi như thất bại tòan diện , ngậm đắng nuốt cay ,...
Giá thành xây dựng phụ thuộc vào năng lực , uy tín và trách nhiệm của mỗi nhà thầu . Nhà thầu có uy tín cao , trách nhiệm , sản phẩm có chất lượng tốt , thẩm mỹ tốt thì có giá hợp lý . Còn nhà thầu có năng lực yếu , thiếu trách nhiệm , không có uy tín thì luôn nhận giá thấp hơn và công trình có chất lượng kém , hay xảy ra sự cố . Vì vậy công trình nhanh xuống cấp , ...
Chủ đầu tư không nên chọn nhà thầu có giá thấp ( hầu hết là nhà thầu dỏm ), bởi vì họ sẽ rút ruột công trình , làm công trình kém chất lượng và bày vẽ phát sinh để kiếm lợi nhuận . Nếu không làm được điều này , họ sẽ làm việc cầm chừng , kéo dài thời gian thi công và có thể bỏ ngang công trình bất cứ lúc nào . Một số nhà thầu bỏ giá thấp để nhử mồi khách hàng , một số khách hàng thấy giá thấp và chọn , như vậy sẽ rất tác hại . Bởi vì khi nhà thầu bỏ giá rẻ họ lại chọn vật liệu kém chất lượng để bù vào phần chênh lệch . Ví dụ : Họ chọn cát mịn , có lẫn tạp chất có giá rẻ hơn cát sạch có hạt lớn đến 60% giá thành . Khi mua thiết bị vệ sinh nhà thầu dỏm rút bộ xả xịn và thay bộ xả dỏm ( giá thấp hơn 25% ) , rút nắp bồn cầu xịn thay nắp dỏm ( giá thấp hơn 20% - 25% ) , Cửa sắt làm lọai sắt mỏng , cửa gỗ thì dùng lọai gỗ có chất lượng kém ( giá thành lệch đến 30% ) ống cấp thóat nước dùng lọai tổ hợp ( rất nhanh bị lão hóa , tuổi thọ kém ) , các thiết bị điện cũng dùng lọai tổ hợp . Sắt thép thì dùng lọai tổ hợp ( giá rẻ hơn thép nhà máy 12% ) trà trộn vào thép nhà máy ,....Các điều này làm công trình kém chất lượng , xuống cấp nhanh . Một điều hết sức quan trọng nữa là các nhà thầu dỏm hay đưa thiết kế hoặc các thỏa thuận trong hợp đồng không rõ ràng , thiếu nhiều hạng mục , các điều này quý khách không nằm trong nghề thì không thể biết được và đến khi công trình thi công quý khách sẽ thấy thực tế còn thiếu , bất hợp lý và yêu cầu chỉnh sửa , làm thêm thì sẽ đúng ngay ý đồ đen tối của nhà thầu dỏm và bắt buộc phải phát sinh làm giá thành đội lên bằng hoặc cao hơn giá thành của nhà thầu tốt . Khi chọn lầm nhà thầu , quý khách sẽ thấy hụt hẩng , ảnh hưởng không tốt đến công việc , cuộc sống .
Chủ đầu tư nên chọn nhà thầu tốt , có nhiều năm kinh nghiệm , chuyên nghiệp , có giá cả hợp lý .
- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có), tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.
- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ nhà hoặc chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu công ty xây dựng báo giá trên mét vuông sử dụng , trong đó đính kèm bản vẽ thiết kế có sẵn và bảng chủng lọai vật tư đầy đủ dùng cho công trình .
- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. Sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt , chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính : Sắt thép , hợp đồng gạch xây , xi măng , các lọai cửa ,..... Như vậy mới an tòan cho công trình , không sợ bị trượt giá .
- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu . Hình thức thứ nhất , là hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất ( bởi vì nhà thầu chủ động được vật tư và chất lượng của nó để kịp tiến độ thi công ), cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình . Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn nước , bả mastic, thiết bị điện, v.v... Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý , tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn. Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Nhưng nếu chủ nhà không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng , số lượng bị nhà cung cấp vật liệu gian dối có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp . Hình thức thầu nhân công ( hình thức thứ ba ) chỉ có các đội thầu nhỏ làm .
Các nhà thầu tốt và lớn thường hợp đồng theo hình thức thứ nhất hoặc thứ hai .
Nếu chủ đầu tư chọn được nhà thầu chuyên nghiệp , nhà thầu tốt thì nên giao cho nhà thầu bao luôn vật tư , bởi vì nhà thầu tốt thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình , nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn chủ nhà tự mua và nhà thầu tốt là khách hàng thường xuyên của các nhà cung cấp vật liệu xây dựng nên các nhà cung cấp cũng không dám tráo hàng về chất lượng cũng như số lượng . Chủ đầu tư tự mua vật liệu sẽ trả giá cao hơn , dễ bị nhà cung cấp ăn gian về số lượng và chất lượng vật tư .
- Việc sắm vật tư có thể thực hiện sau bước 6, tuy nhiên hiện nay giá vật liệu xây dựng trên thị trường biến động không ngừng, việc chuẩn bị mua vật tư sớm có thể tránh tình trạng giá cả leo thang, tránh phát sinh chi phí, đồng thời có thể chủ động hơn trong việc tổ chức xây dựng. Vì vậy sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt , chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính : Sắt thép , hợp đồng gạch xây , xi măng , các lọai cửa ,..... Như vậy mới an tòan cho công trình , không sợ bị trượt giá .
- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn thiện này sẽ là "bộ mặt" cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng loại và kiểu dáng khác nhau.
- Cũng trong giai đoạn này, chủ nhà cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà,...) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò"( trâu què thường trâu lành ), có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm,...
- Hiện nay trên cả nước có rất nhiều công ty xây dựng và các nhà thầu lớn nhỏ . Tuy nhiên số công ty xây dựng có kinh nghiệm và có lương tâm để làm tốt công trình thì không nhiều . Nên chúng tôi góp ý với Quý khách hàng cách chọn thầu như sau :
Nhà thầu xây dựng được chọn phải là nhà thầu được đào tạo ở trường Đại học chuyên ngành xây dựng và đã qua quá trình làm việc nhiều năm ở công trình , đã xây dựng được nhiều công trình . Có như vậy , họ mới rút ra được nhiều kinh nghiệm nên làm điều gì để công trình được tốt ( không lún , không nứt nẻ , không bị thấm sàn , tường , không bị trục trặc về hệ thống điện , không bị xì ống cấp thóat nước , ... đẹp đẽ cho ngôi nhà và phù hợp phong thủy ). Thiết bị thi công cũng phải đầy đủ và đội thợ phải lành nghề , chuyên nghiệp . Một điều cũng hết sức cần thiết ở đây là chủ thầu phải có lương tâm với nghề nghề nghiệp và công việc của mình . Trực tiếp thi công , không được bán thầu .
Quý khách lỡ chọn nhà thầu non kinh nghiệm , thiếu trách nhiệm , không có lương tâm thì công trình sử dụng không tốt , nhanh xuống cấp . Tiền mất , tật mang .
Chất lượng công trình phụ thuộc vào chất lượng vật tư và đặc biệt là kỹ thuật thi công . Nếu vật tư tốt mà kỹ thuật thi công yếu kém thì công trình có chất lượng không tốt . Chỉ có nhà thầu giỏi và có nhiều năm kinh nghiệm mới có kỹ thuật thi công tốt , vì vậy công trình đạt chất lượng tốt .
Để biết được nhà thầu tốt , nhiều kinh nghiệm ,.. Quý khách nên phỏng phấn trực tiếp chủ thầu , xem giấy phép hành nghề có từ năm nào , xem các công trình họ đã và đang làm , hỏi thăm các chủ nhà trước về tính cách và sản phẩm của nhà thầu
Bước 5: Các thủ tục cúng lễ chuẩn bị khởi công
- Theo ông bà ta xưa làm nhà là một trong những việc quan trọng nhất của một đời người. Để những người sống trong ngôi nhà mới xây cất được khỏe mạnh, gặp mọi sự may mắn tốt lành thì khi tiến hành làm nhà nhất thiết phải tuân thủ một số nghi thức quy định về mặt phong thuỷ, chọn ngày tốt (Hoàng đạo, Sinh khí, Lộc mã, Giải thần. ...) tránh ngày xấu (ngày Hắc đạo, Sát chủ, Thổ cấm, Trùng tang, Hùng phục.....) và phải chọn giờ Hoàng Đạo để làm lễ động thổ (lễ cúng Thần Đất) để xin được làm nhà trên mảnh đất đó.
- Trước tiên, cần phải xem tuổi của chủ nhà. Việc chủ nhà được tuổi xây dựng có thể giúp cho quá trình xây dựng được thuận lợi, tốt đẹp, ngôi nhà đưa vào sử dụng bền vững. Có thể tham khảo công cụ tính toán tuổi của chủ nhà dựa theo ba yếu tố Kim lâu, hoàng ốc và tam tai.
- Tuy nhiên, nếu tuổi của chủ nhà không phù hợp để xây dựng vào năm hiện tại, nhưng nhu cầu ở là cấp thiết, thì có thể tiến hành thủ tục mượn tuổi. Trước tiên tìm người hợp tuổi cũng bằng công cụ trên, nếu được nên là những người đứng tuổi, thọ, phúc lộc dồi dào, con cháu đông, sau đó tiến hành thủ tục mượn tuổi. Tuy nhiên cần nhớ rằng, việc mượn tuổi để xây nhà là một biện pháp thiên nhiều về tâm lý, mọi chuyện tốt xấu sẽ vẫn xảy ra với chủ nhà chứ không phải vì mượn tuổi mà xảy ra với người kia. Ngoài ra, thời điểm khởi công còn phụ thuộc nhiều vào tiết khí và trạch mệnh (tức giờ, ngày, tháng khởi công). Nếu chọn được ngày, giờ đẹp thì việc ảnh hưởng có thể giảm đi nhiều. Chủ nhà cũng có thể nhờ một người nào đó trong gia đình hay bạn bè (có tuổi không phạm vào kỵ năm nay thay mặt trong lúc quan trọng như đổ móng, đổ trần...). Tốt nhất là nên mời một thầy phòng thủy về xem xét và tiến hành làm lễ giải hạn.
- Sau khi đã lựa chọn được ngày giờ khởi công hợp lý, cần tổ chức lễ động thổ. Trong lễ động thổ ngày xưa phải cúng tam sinh, ngày nay đơn giản hơn, nhưng phải là con gà, đĩa xôi, hương, hoa quả, vàng mã... Sau khi làm lễ gia chủ là người cầm cuốc bổ những nhát đầu tiên, trình với Thổ thần xin được động thổ, tiếp sau đó, mới cho thợ đào. Trước khi khấn phải thắp nén nhang vái bốn phương, tám hướng rồi quay mặt vào mâm lễ mà khấn.
Bước 6: Chuẩn bị mặt bằng, làm nền móng
- Từ bước 6 này, công việc sẽ là trách nhiệm của nhà thầu xây dựng, chủ nhà sẽ không cần phải lo toan nhiều, tuy nhiên cũng cần biết rõ về các giai đoạn chủ yếu để có thể kiểm soát được về công việc, chất lượng và thời gian thi công.
- Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là đóng cừ tràm hoặc ép cọc bê tông cốt thép . Cừ tràm thường có chiều dài từ 3m - 5m , ép bằng máy xuống nền đất với mật độ khoảng 25 cây/m2. Mục đích của việc đóng cừ tràm là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, làm tăng cường độ của nền móng , tạo một điểm tỳ cho phần móng nhà.
- Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện 200x200 hoặc 250x250, mỗi đoạn dài từ 3m-8m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải, sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất. Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 - 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên chủ nhà cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại thép, ... vì các cọc được đúc sẵn nên dễ bị làm gian dối nhằm mục tiêu trục lợi. Khi vận chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng. Khi ép cọc xuống đất, do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử, ...
- Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.
- Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ các đài móng để liên kết các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ khung vững chắc thông qua các dầm móng. Việc làm móng bao gồm các công việc sau theo thứ tự: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường móng. Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên chủ nhà nên phối hợp với giám sát công trình, theo dõi và chỉ đạo thợ thực hiện theo đúng bản vẽ kỹ thuật.- Thời điểm kết thúc phần nền móng cũng là thời điểm bắt đầu việc xây dựng phần khung nhà. Khung nhà được hiểu là bao gồm toàn bộ hệ khung kết cấu bê tông cốt thép và hệ thống tường bao, tường ngăn chia của nhà. Hiện nay, mặc dù công nghệ xây dựng đã đi khá xa, nhiều loại vật liệu mới ra đời, nhưng bê tông, cốt thép và gạch vẫn là những vật liệu xây dựng chủ yếu và phổ dụng nhất.
- Một hệ khung nhà bao giờ cũng bao gồm 5 thành phần chính: cột nhà (để truyền lực xuống đất), dầm nhà (hay đà, dùng để kết nối và truyền lực xuống các đầu cột), bản sàn (hay tấm, được đổ gối lên các hệ dầm, là nơi nâng đỡ các vật thể trong nhà), tường nhà (gồm tường bao và tường ngăn chia, được xây bằng gạch), và cầu thang, là bộ phận kết nối giữa các tầng nhà.
- Việc thực hiện xây dựng phần khung nhà cũng như khi làm móng bao gồm các công việc chính là: đan thép, ghép cốp pha, đổ và đầm bê tông, chờ bê tông ngưng kết, rút cốp pha, xây tường. Công việc này không đơn giản nhưng cũng chẳng phức tạp, chỉ cần lưu ý một số điểm chính như sau:
- Việc đan thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi đan cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải. Nên có các cầu thép đặt lên trên kết cấu khi tiến hành đổ bê tông tránh làm xô lệch thép đan.
- Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng. Hệ thống giàn giáo sắt phải tốt , đảm bảo chịu lực cho tòan bộ vật liệu , thiết bị và công nhân trong qúa trình thi công .
- Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.
- Việc tháo dỡ cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày . Nếu có sử dụng phụ gia đông k�
